Ипотека в силу закона (залог) в пользу продавца возникает, если оплата цены по договору купли-продажи объекта недвижимости осуществляется в рассрочку или покупателю предоставляется социальная выплата на приобретение жилья для улучшения жилищных условий, например, жилищные сертификаты военнослужащим, молодым семьям. Такая востребованная мера государственной поддержки российских семей с детьми как сертификат на материнский (семейный) капитал при покупке недвижимости, также предполагает возникновение ипотеки в силу закона.
Социальные выплаты предоставляются в безналичной форме путем зачисления средств на банковский счет. Перечисление денежных средств продавцу в счет уплаты цены договора происходит после заключения договора купли-продажи и государственной регистрации перехода прав собственности.
Особенностью таких договоров купли-продажи недвижимости является то, что с момента передачи квартиры покупателю и до момента ее полной оплаты квартира находится в залоге у продавца .
Согласно закона №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека в силу закона подлежит обязательной государственной регистрации и осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой. Регистрация осуществляется на основании заявления одной из сторон без уплаты государственной пошлины.
«В свою очередь участники сделки, использующие рассрочку платежа, а также различные социальные выплаты, должны понимать, что запись о залоге, зарегистрированная в ЕГРН, не прекращается автоматически после полных расчетов между продавцом и покупателем. Необходимо заявить на погашение записи об ипотеке и внести сведения в ЕГРН. Только тогда с объекта недвижимости снимается обременение», - отмечает руководитель Управления Росреестра по Республике Коми Елена Величко.
Чтобы избежать дальнейших проблем c недвижимостью, купленной с использованием социальной выплаты, необходимо своевременно снять залог после полных расчетов между участниками сделки. Для этого продавец (залогодержатель) должен обратиться в Росреестр (через МФЦ или на официальном сайте Росреестра с использованием электронной цифровой подписи) с заявлением о погашении записи об ипотеке. Иных документов не требуется . Ипотека погашается в течение 3 рабочих дней , госпошлина за погашение ипотеки при этом не взимается.
Однако если продавец, в силу различных жизненных обстоятельств, не может подать заявление о погашении записи об ипотеке, то покупателю придется обратиться в суд с иском о прекращении ипотеки. В этом случае запись об ипотеке будет погашена в ЕГРН на основании вступившего в законную силу решения суда.
